Die Mietkaution für Mieter und Vermieter

Wie funktioniert eine Mietkaution?

In der Regel ist das Hinterlegen einer Mietkaution eine reine Formsache zwischen Mieter und Vermieter. Vor dem Einzug teilt der Vermieter dem neuen Mieter die Kautionssumme mit (maximal 3 Monatskaltmieten). Vor, bei oder kurz nach der Schlüsselübergabe händigt der Mieter dem Vermieter dann die Bürgschaft aus. Es gibt verschiedene Arten der Kautionshinterlegung, die meisten Menschen kennen nur das Mietkautionskonto – dies kann entweder durch den Vermieter oder den Mieter erfolgen.

Legt der Mieter die Kaution an, so gibt es von dem Institut der Hinterlegung in der Regel eine Bürgschaftsurkunde, welche dem Vermieter übergeben werden kann. Legt der Vermieter die Kaution an, so gibt es in der Regel eine Quittung, welche den Erhalt der Kautionssumme belegt.

Die Mietkaution für den Mieter

Möchte man als Mieter eine Immobilie mieten so gibt es die Möglichkeit eine Mietkaution zu hinterlegen. Diese dient als Sicherheitsleistung für den Vermieter. Sofern eine Mietzahlung ausbleiben sollte und nach dem Auszug noch Nebenkosten abgerechnet werden oder Sachmängel bestehen kann die Mietkaution als Sicherheitsleistung einbehalten werden bis die ausstehenden Kosten beglichen wurden.

Die Mieter hinterlegt die Kaution für den Vermieter und überreicht dem Vermieter eine Bürgschaftsurkunde. Dies ist eine Variante, die Kaution zu hinterlegen – eine weitere besteht darin den Vermieter die Kaution hinterlegen zu lassen.

Die Mietkaution aus Sicht des Vermieters

Ein Vermieter einer Immobilie hat die Möglichkeit eine Mietkaution in Höhe von maximal 3 Monatskaltmieten zu erheben. Diese muss insolvenzsicher gesondert vom vorhandenen Vermögen zu marktüblichen Konditionen angelegt werden. Sollte ein Mieter im Falle eines Mietrückstandes oder bei Auszug aufgrund von Sachmängeln Ausstände haben, so hat der Vermieter die Möglichkeit die Mietkaution als Pfand und Gegenleistung zu nutzen. Ebenfalls wird häufig ein Teil der Kautionssumme nach Auszug zurück gehalten bis die Nebenkostenabrechnung für den bewohnten Zeitraum der Immobilie abgeschlossen ist und klar ist, welche Kosten dem Vermieter noch zustehen.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Nach § 551 BGB darf die Mietkaution die Höhe von drei Monatskaltmieten nicht übersteigen. Sofern ein Mietvertrag eine höhere Mietkaution vorsieht, so muss diese nicht in voller Höhe gezahlt werden, lediglich den Maximalbetrag. Sollten zu viel gezahlte Beträge geleistet worden sein, so dürfen diese zurückgefordert werden. Nach dem Gesetzestext dient die Nettomiete als Grundlage, eine Inklusion der Nebenkosten ist nicht vorgesehen. Sollte eine Immobilie „warm“ vermietet werden, muss die Kaution als Kosten herausgerechnet werden.

Möglichkeiten die Mietkaution zu hinterlegen

Es gibt verschiedene Möglichkeiten eine Mietkaution zu hinterlegen. In den letzten Jahren wurde mit der Mietrechtsnovelle das Mietrecht überarbeitet, sodass der Mieter die Möglichkeit hat die Kaution in verschiedenen Anlageformen und Finanzprodukten dem Vermieter zu überreichen.

Barkaution

In Zeiten von Bargeldlosem Zahlen ist die Barkaution nicht mehr weit verbreitet. In diesem Fall händigt der Mieter dem Vermieter die entsprechende Kautionssumme in Bar über, der Vermieter ist dann angehalten die Kautionssumme gesondert vom eigenen Vermögen zu marktüblichen Zinsen anzulegen, bis diese wieder ausgelöst wird.

Klassische Anlage: Die Mietkaution auf dem Sparbuch

Das Sparbuch ist der Klassiker unter den Anlageformen für die Mietkaution. Für viele Mieter und Vermieter st es der de facto Standard, da es jahrelang keine weitere Option gab. Mittlerweile gibt es fast keine Zinsen mehr auf das Sparbuch, sodass sich viele Mieter nach einer Alternative mit höherer Rendite umsehen.

Die Mietkaution als Bankbürgschaft

Die Bankbürgschaft ist eine weitere Möglichkeit die Kaution zu hinterlegen. In der Regel wird dafür bei der Hausbank ein Konto benötigt sowie eine positive Bonität. Einzelne Banken verlangen für die Bürgschaft eine Gebühr.

Die Mietkautionsbürgschaft als moderne Alternative

Ein Kautionsschutzbrief ist eine relativ neue Art der Kautionshinterlegung. Hierbei bürgt eine Versicherung gegenüber dem Vermieter, der Mieter übergibt der Schutzbrief und zahlt nicht die volle Höhe der Kaution sondern lediglich einen jährlichen Bruchteil.
Erfahren Sie hier mehr über eine Mietkautionsbürgschaft

Der Bausparvertrag als Mietkaution

Eine Möglichkeit der Kautionshinterlegung für Bausparer, welche das Ziel verfolgen eine Immobilie zu besitzen. Man kann hierbei einen Teil des Bausparvertrages an den Vermieter verpfänden und gleichzeitig Kapital aufbauen. In Zeiten von niedrigen Zinsen bei Bausparverträgen scheint diese Option dem Sparkonto relativ ähnlich was die Rendite angeht, jedoch ist es ebenfalls möglich einen vorhandenen Bausparvertrag hierfür zu nutzen.

Ein Aktien- oder Fondsdepots als Mietkaution

Die Möglichkeit die Mietkaution über ein Depot zu hinterlegen ist eine risikoreiche Art der Anlage, wobei in dieser Möglichkeit derzeit die höchste Rendite zu erwarten ist. Häufig werden relativ konservative Rentenfonds oder ETF-Fonds verwendet um das Risiko zu minimieren. Jemand der bereits Erfahrung mit Aktien und Fonds gemacht hat, kann dies online bei einem Fondsanbieter selbstständig anlegen. Ein vorheriges Abklären ob und in welchen Konstellationen eine Verpfändung als Mietkaution möglich ist, ist ratsam.

Alternative Anlagemöglichkeiten wie Gold

Neben die oben genannten Anlagemöglichkeiten gibt es auch exotischere Möglichkeiten die Mietkaution zu hinterlegen. So gibt es Mieter und Vermieter, welche eine inflationssichere Anlage wie bspw. Gold bevorzugen – wie hierbei die Verzinsung geregelt wird, ist eine Absprache der Mietparteien. Ebenfalls wäre es laut Mietrecht möglich Anlagearten wie ein Tagesgeldkonto, Bitcoin oder Tagesanleihen zu benutzen. Ob diese Anlagemöglichkeiten wertsicher sind, müssen Mieter und Vermieter selber beurteilen.

Wie funktioniert die Auflösung der Mietkaution bei Kündigung des Mietverhältnisses?

Nach der Kündigung eines Mietverhältnisses kann der Mieter die Mietkaution zurückfordern. In der Regel hat der Vermieter einen Zeitraum von 6 bis 12 Monaten um die Kaution wieder auszuhändigen. Sofern eine Nebenkostenabrechnung noch nicht erfolgt ist, hat der Vermieter die Möglichkeit einen Teil der Kautionssumme einzubehalten.

Sollte der Mieter im Anschluss eine neue Immobilie mieten und ebenfalls wiederum eine Kautionssumme gefordert werden, so bedeutet dies eine Doppelbelastung bis zu dem Zeitpunkt wenn die Kaution vom bisherigen Vermieter wieder zurück gegeben wurde.

Umschichtung einer vorhandenen Mietkaution

56,8% der deutschen Bevölkerung wohnt zur Miete. Ein Enormes Potential zur Umschichtung. Ist eine Mietkaution bereits für eine Immobilie hinterlegt so ist es jederzeit möglich eine Umschichtung der Anlage vorzunehmen. So kann man ein minder verzinstes Konto durch eine Anlage mit höherer Rendite tauschen oder aber die Kautionssumme im Gegenzug zu einem Kautionsschutzbrief austauschen um die Kautionssumme für andere Zwecke zu nutzen. Ein Einverständnis des Vermieters ist hierfür nicht notwendig, jedoch sollte dies vorab abgesprochen werden um Konflikte zu vermeiden. Sollte die Kaution durch den Vermieter angelegt worden sein, so ist die Absprache unabdingbar.

Fazit: Das sollten Sie bei der Mietkaution beachten

• Es gibt verschiedene Arten der Kautionshinterlegung. Nutzen Sie den Mietkautionskonto Vergleich um die passende Möglichkeit für sich zu erörtern
• Achten Sie als Mieter darauf, dass die Kaution getrennt von dem Vermögen des Vermieter hinterlegt wird – wenn Sie auf Nummer Sicher gehen möchten, legen Sie die Mietkaution selber an und händigen Sie eine Bürgschaftsurkunde aus.
• Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter über die Höhe der Kaution, diese darf maximal 3 Nettokaltmieten betragen, kann jedoch auch geringer sein – manche Vermieter ermöglichen auch eine Ratenzahlung
• Vergleichen Sie verschiedene Anlagemethode um die beste Rendite für die Kaution zu erzielen – sollte dies aufgrund historisch niedriger Zinsen erschwert werden, bieten sich Möglichkeiten wie ein Schutzbrief an